Vicky Schiff sur le lancement du crédit immobilier Avrio pendant la dislocation du marché

Vicky Schiff, une vétéran du financement de l'immobilier commercial qui a cofondé Mosaic Real Estate Investors, a récemment lancé une nouvelle entreprise ciblant les transactions du marché intermédiaire supérieur en mettant fortement l'accent sur la durabilité.

Schiff, qui a quitté Mosaic en 2021, a formé Avrio Real Estate Credit à la fin de l'année dernière en tant que nouveau prêteur offrant des prêts allant de 25 millions de dollars à 150 millions de dollars dans une variété de structures de dette. Elle s'est associée sur la plateforme avec Dream Unlimited Corporation, un développeur basé à Toronto qui dispose d'une équipe dédiée à la gouvernance environnementale, sociale et d'entreprise (ESG) qui permettra à Avrio d'aider les emprunteurs à augmenter leurs scores ESG, en prenant des mesures telles que l'amélioration des caractéristiques durables au sein de leurs propriétés.

Avrio, basée à Denver, qui possède également des bureaux à New York, Toronto et Los Angeles, propose des prêts à court terme et de première hypothèque ainsi que des billets B, une dette mezzanine et des investissements en actions privilégiées. La plate-forme nationale, que Schiff gère depuis le bureau d'Avrio à Los Angeles, cible les transactions dans tous les secteurs de l'immobilier avec un accent particulier sur le multifamilial dans le but d'élargir l'inventaire des logements abordables.

Lors d'une de ses récentes visites au bureau d'Avrio à New York, Schiff a parlé avec Commercial Observer de ses racines CRE en tant que fille d'un développeur de casinos à Las Vegas, de sa décision de s'associer à Dream pour lancer Avrio, des opportunités pour la nouvelle entreprise dans un environnement de taux d'intérêt plus élevés et des objectifs de la plateforme pour financer des projets de développement plus durables.

L'interview a été modifiée pour plus de longueur et de clarté.

Observateur commercial : Vous avez grandi à Las Vegas et votre père était développeur de casinos. Comment cette exposition à l'immobilier commercial à un jeune âge a-t-elle influencé votre décision de vous lancer dans la profession ?

Vicky Schiff : J'ai ces photos de moi où j'étais sur un chantier quand j'avais 3 ans avec un casque. Mon père a construit Circus Circus et il a pris une photo de moi toutes les quelques semaines sur le chantier avec un casque. Une fois, je suis assis sur un tracteur, ensuite je regarde une voûte dans le sol. Mon père a déménagé à Vegas en 1949 quand il y avait très peu de monde. Il m'emmenait toujours partout avec lui, donc s'il avait un rendez-vous avec son banquier, je m'asseyais dans le coin vraiment ennuyé et très ennuyé d'avoir même été là en premier lieu, mais j'ai tellement appris et il m'a encouragé à être mon propre patron, à contrôler mon propre destin et à penser de manière créative. Il m'a toujours dit que j'étais bon en maths. Aucun mot n'est jamais sorti de sa bouche comme "Tu es une femme donc tu ne peux pas faire quelque chose." Il était totalement neutre à ce sujet, donc dans mon esprit, je n'ai jamais eu d'obstacles pour réussir en tant qu'entrepreneur, car il était un entrepreneur et j'étais souvent dans ce cas. Il y a des hauts et des bas, c'est sûr, mais cela m'a donné une très bonne idée d'aller de l'avant quoi qu'il arrive, d'être créatif et d'essayer d'avoir un certain contrôle sur mon propre destin - bien que le succès implique tant d'autres personnes.

Vous avez mentionné que vous n'avez jamais ressenti d'obstacles pour aborder l'immobilier commercial en tant que femme à cause de votre père, mais il est clair qu'il n'y a pas autant de femmes dans l'industrie qu'il devrait y en avoir. Depuis que vous êtes entré dans la profession, y a-t-il eu des efforts de votre part pour augmenter le nombre de femmes dans le financement de l'immobilier commercial ?

Je suis très proche d'environ trois douzaines de femmes qui sont des leaders de très haut niveau dans l'industrie, et nous parlons beaucoup et passons du temps ensemble, comparons nos notes et essayons de travailler ensemble. Par exemple, Greta Guggenheim [ancienne PDG de TPG Real Estate Finance Trust] siège actuellement au conseil d'administration de notre société. Il y a beaucoup de valeur dans ces connexions.

En plus de cela, j'ai environ une demi-douzaine de mentorés qui sont soit des femmes, soit des Afro-Américains. Je les rencontre une fois par mois et nous passons en revue leurs objectifs et ce qu'ils font pour aller de l'avant, ce qui les gêne, quels sont leurs obstacles et quel est leur plan pour les 30 prochains jours. J'essaie donc de les aider à réfléchir en étant structurés autour de la façon dont ils envisagent leur carrière.

Vous avez cofondé Mosaic Real Estate Investors en 2015 et décidé de lancer cette dernière entreprise, Avrio Real Estate Credit, à la fin de l'année dernière. Quel a été le catalyseur de ce déménagement ?

Je travaille avec Dream depuis environ une décennie et j'ai eu une excellente conversation sur l'opportunité de la dette, compte tenu du marché. Nous avons commencé à en parler l'été dernier, et puisque nous nous connaissons si bien et que nous avions travaillé ensemble en ma qualité de membre public du conseil d'administration, nous avons décidé que ce serait une bonne chose à faire ensemble. Il a donc proposé que nous démarrions une entreprise et un partenaire. J'aime l'immobilier et j'aime le crédit. Ayant traversé autant de cycles que moi, y compris lorsque mon père payait. Vous pensez que les taux d'intérêt sont élevés actuellement ? 18% est ce qu'il payait sur certains de ses projets industriels qu'il construisait. Il y a une vague qui se produit et elle se produit toujours pour une raison différente, mais c'est intéressant d'être au milieu de cela et d'essayer de prendre des décisions sur ce qu'il faut faire. C'est donc l'un de ces moments, et nous avons juste pensé que ce serait formidable de travailler ensemble et de reconstruire quelque chose.

Vous avez déjà dit qu'Avrio est très concentré sur le "marché moyen supérieur". Décrivez ce que cela implique et pourquoi le moment est venu de se concentrer sur ce segment.

Le marché moyen supérieur correspond aux prêts de 25 à 150 millions de dollars. Je pense que compte tenu de l'expérience globale de Dream dans leurs classes d'actifs - ils sont présents sur 17 marchés à travers les États-Unis en tant que propriétaires et exploitants - cette taille peut se prêter à la fois aux premières hypothèques sur des projets de taille moyenne à plus grande, et elle pourrait également se prêter aux actions privilégiées et à la dette mezzanine sur des projets qui doivent être recapitalisés. Nous pensons qu'il y a une bande assez large entre les hypothèques à un dollar et les premières hypothèques et nous sommes à environ 70 % du ratio prêt-valeur dans notre structure. La question est, quelle est la valeur… que tout le monde essaie de comprendre en ce moment (rires). Nous pensons que les prêts hypothécaires de premier rang, les mezzanines, les actions privilégiées et les structures de billets A et B sont opportuns, et notre équipe a beaucoup d'expérience dans ce domaine. C'est donc ce que je considérerais comme le marché intermédiaire car ce n'est pas seulement la taille, mais c'est aussi là où nous prévoyons de jouer dans la pile de capital. Et puis en termes de classes d'actifs, nous sommes relativement neutres. Mais je dirais que notre expertise s'inscrit dans les projets industriels et immobiliers.

Sur quel marché vous concentrez-vous le plus aujourd'hui ?

Cela dépend de l'actif. Je pense que la question la plus importante n'est pas sur quels marchés vous concentrez-vous, mais où se trouve la demande ? Parfois, cela dépend simplement de l'emplacement spécifique. Par exemple, nous examinerons les logements étudiants, mais ils doivent être situés dans des endroits qui sont peut-être difficiles à obtenir ou qui se développent à mesure que les universités s'amenuisent. Nous considérerions le multifamilial sur certains marchés et non l'industriel sur ces mêmes marchés ou vice versa. Cela dépend donc uniquement des moteurs de la demande.

Dans un endroit comme New York, les gens sont très centrés sur New York et expérimentés ici, et je ne sais pas si nous allons rivaliser avec beaucoup d'acteurs qui sont ici à New York, mais j'ai fait quelques transactions à New York. Nous avons une liste de contrôle dynamique de ce que nous recherchons dans un actif, et une fois que nous voyons quelque chose que nous aimons en surface, nous creusons et examinons tous les attributs. Ce n'est donc pas Boise, dans l'Idaho, mais cela peut toujours être Los Angeles, cela peut être certains marchés du Texas. Nous sommes présents dans 70 marchés à travers le pays. Nous sommes dans des endroits comme l'Oklahoma en tant que propriétaires et d'autres endroits comme ça. Et peut-être que certains de ces marchés pourraient avoir un sens pour nous.

Vous avez fait beaucoup de prêts à la construction chez Mosaic. Quelles opportunités voyez-vous dans cet espace ces jours-ci, en particulier dans cet environnement de taux d'intérêt ?

Je dirais que plus de 50% des demandes que nous recevons chaque jour concernent des contrats de construction. Il y a certainement moins de prêteurs dans le secteur de la construction et le produit qu'ils sont prêts à prêter, en particulier du côté des banques, a baissé, même jusqu'à 50 à 60 %. Nous allons être assez judicieux si nous accordons un prêt à la construction en fonction de notre base et de l'endroit où nous le faisons.

Je pense qu'il y a beaucoup d'opportunités sur ce marché, en particulier avec la restructuration du capital des propriétaires existants à des taux d'intérêt plus élevés afin que nous n'ayons pas nécessairement à faire beaucoup de construction, mais nous choisirons. J'adore les prêts à la construction à bien des égards, mais cela a rencontré des problèmes de coûts de main-d'œuvre et de chaîne d'approvisionnement. Je parle tous les jours à des emprunteurs qui ont construit au cours des deux dernières années et qui ont dépassé leur budget de 5 à 20 %, donc en tant que prêteur, vous ne voulez pas vraiment vous laisser prendre à cela. Je pense que cela a été un peu atténué avec la baisse de certains coûts du bois, mais la main-d'œuvre est toujours un problème et je ne sais pas si cela va disparaître de sitôt. Mais je pense qu'il y a là une opportunité, et vous pouvez certainement prêter pour réduire le produit et exiger des taux d'intérêt plus élevés afin que les écarts soient plus élevés mais que l'indice soit beaucoup plus élevé.

Comment la crise des banques régionales a-t-elle affecté les activités d'Avrio au début de votre lancement ?

Je pense que ce que nous voyons en ce qui concerne les commentaires sur le terrain des emprunteurs, c'est simplement qu'ils ne peuvent pas obtenir de prêts auprès des banques de détail ou que le rapport prêt-valeur a chuté, de sorte qu'ils sont un peu plus conservateurs. Nous travaillions sur une transaction où ils avaient un prêt bancaire qui représentait 45 % du coût, ce qui est assez faible. J'ai également parlé à des gens de banques régionales qui ont mis en place des programmes de billets A et, d'une semaine à l'autre, ils cessent complètement de prêter. Je pense donc que les régulateurs de ces banques examinent ce qu'ils font réellement, en particulier dans les petites banques.

Une grande partie de votre plateforme consiste à financer des projets de développement durable. Quelle est votre vision de ce côté des affaires d'Avrio ?

Ce que nous pensons important, ce n'est pas de forcer les gens à faire des choses qui n'apporteront rien au projet, mais plutôt de mesurer les choses que les gens font déjà et de les aider à puiser dans les ressources pour les aider à mieux le faire. Par exemple, nous venons de signer un partenariat avec une société appelée Blue Sky Real Estate et ils ont un système de mesure, donc ce que nous allons faire, c'est que nous allons superposer un outil de mesure pour tout ce que nous faisons du côté des prêts. Par exemple, si vous construisez quelque chose de nouveau, ou si vous créez un projet de rénovation majeur, vous allez utiliser un éclairage plus efficace, des appareils à faible débit d'eau et d'autres choses qui créent un bâtiment plus efficace et plus économe en énergie et écologique.

Nous pouvons également examiner des projets qui sont des logements pour la main-d'œuvre, et nous mesurerons les loyers moyens par rapport au revenu médian des ménages au sein de ce marché. Nous avons une liste exclusive de commentaires que nous demandons aux emprunteurs dans le cadre de notre service, et ce que nous faisons, c'est que nous créons un rapport qui est envoyé à nos parties prenantes, et nous le partageons également avec les emprunteurs. Les emprunteurs peuvent venir nous voir et nous dire : « Y a-t-il une meilleure façon de faire X, Y ou Z et avez-vous les ressources pour cela ? » Cela peut être un fournisseur de matériaux, cela peut être une technologie, cela peut être un moyen de mesurer l'abordabilité, cela peut être un moyen de gérer un bâtiment plus efficacement - efficacement avec les employés et en utilisant la technologie. Nous avons créé et continuerons de créer une base de données de choses que nous pouvons partager avec eux, qu'il s'agisse de matériaux ou de technologies ou simplement de façons de faire les choses, et ils en tireront profit.

Nous essayons de créer un cercle vertueux où tout le monde est gagnant à long terme et ces changements créent des avantages économiques pour les propriétaires de ces bâtiments, ce qui signifie que les coûts énergétiques sont inférieurs et que les locataires sont plus fidèles car ils veulent être dans un bâtiment qui offre une efficacité énergétique. Je sais que l'ESG a été un gros mot dans certains domaines, mais je reviens tout juste du Canada et ils sont tous d'accord. Nous avons parlé aux fonds de pension et ils sont absolument d'accord là-dessus, mais il doit y avoir un lien entre les résultats économiques. Vous ne pouvez pas faire des choses qui font perdre de l'argent. Personne ne va s'inscrire pour ça.

Quels sont vos objectifs à court ou à long terme pour la plateforme ?

Nous voulons mettre un enjeu sur le terrain autour de quelques choses que nous faisons qui sont uniques, en particulier en ce qui concerne la mesure ESG, être un bon intendant du capital sur le marché et être une contrepartie de confiance. J'aime l'immobilier parce que les gens vivent, travaillent et s'amusent dans l'immobilier. Nous avons réalisé un projet à Park City [Utah] où le développeur nous a dit : "Si ce n'était pas pour vous, ce ne serait pas ici", et sur ce projet, je vois des gens entrer et sortir avec leurs enfants hors de la montagne de ski en train de dîner et de déjeuner et de passer du temps en famille. Donc, mon premier objectif est d'utiliser l'immobilier pour avoir un impact positif sur la vie des gens. Évidemment, nous voulons être l'un des financiers privés les plus prospères du pays. Nous ne jouons pas petit. Nous sommes là pour faire vraiment bien pour tout le monde.

Andrew Coen peut être contacté à [email protected]